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房地产市场酝酿转向,房住不炒须如何落地?

  房地产市场已经在起变化。

  每个月国家统计局都会公布全国70个大中城市房价变动情况。近期,国家统计局今日发布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,重庆同比上涨8.2%。对比2017年同期,重庆同比上涨是12.8%,那么可以看到是房价上涨速度在明显的放缓。

  中原地产统计数据显示,今年1~7月,一线城市土地流标13宗;二线城市合计流标经营性土地154宗;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。开发商愿意为高地价买单的时代已经过去了,在房价风险越来越高的当下,开发商的预期已经改变。

  重拳出击下,住房的下一站在哪?

  与此同时,调控政策也改变了购房者与投资者的预期。

  据中原地产统计数据显示,7月已有上海、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明、唐山等逾40个城市发布了各类房地产调控升级政策,累计超过40次。

  确实,今年以来重庆对楼市乱象重拳出击。重庆及时出台一系列的加强房地产市场秩序整治和调控政策,使房地产市场运行总体趋稳。

  同时,重庆市国土房管局与重庆市公安局联合印发了《关于整治和打击房地产领域违法犯罪行为的通知》(渝国土房管〔2018〕523号),重点整治和打击房地产领域违法犯罪行为。

  重庆市国土房管局相关负责人曾在接受采访时表示:“这次专项整治跟以往最大的区别,就是公安的介入。”

  中原地产首席分析师张大伟认为,7月份调控政策内容相比之前出现几点变化:首先,调控政策次数环比6月份明显增多,刷新了历史单月记录,调控密度空前;其次,调控城市从主要集中在二三线城市转变为从中央到地方、各线城市均有大量分布;第三,一线城市全面加入调控行列,尤其是深圳在7月31日发布了全面升级调控政策;第四,调控政策由之前的地方主导升级为中央及住建部定调加码;第五,30城整治巡查,更多的是查漏补缺;第六,不仅仅针对个人买房,多个城市还发布了约束企业购房的政策,全面封堵投机炒房的可能性。

  密集的调控除了彰显政府部门落实“房住不炒”的决心外,已经在影响投资者与购房者的决策。

  除了越来越多购房者陷入等待外,正有越来越多投资人逃离房地产市场。随着“房住不炒”概念的推广,越来越多投资人从房地产市场中退出,谁又来扮演“接盘侠”的角色?

  用短租模式助力“房住不炒”?

  暂且不论长租公寓是否推高了租房价格的争议。但从这一乱象来看,揭示了一点信息:长租市场还有巨大的市场空间待满足。

  随着城市化进程的快速推动,尤其是一线城市的住房市场,存在严重的供求不平衡与供需错配。相关资料显示,在中国前十大城市,租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍。

  中央顶层设计上,十九大和中央经济工作会议均明确指出要发展住房租赁市场特别是长期租赁。而具体到各地方政府,也陆续出台租售同权等鼓励发展租赁市场的各种政策。可见,随着国家政策的强力推动,租售并举的发展方向已成必然。

  与长租公寓频繁出现问题的现状相比较,短租模式显得更灵活、收益更高。

  伦敦网上房地产代理Nested研究了75个国际城市,依照其房价和租金的平均水平,计算通过短租与传统方式出租收回买房成本所需的时间,分析哪种方式可以更快速回本。

  结果显示,短租的房东可以获得的利润比以传统方式出租的投资者所得的回报更高。例如,悉尼的一套三房住宅,如果以传统出租方式需要26年(315个月) 才可以收回买房成本,但通过短租方式出租,只需少于7年(80个月)的时间。

  根据国内短租行业龙头小猪短租在《小猪2017大数据报告》中披露的数据,在2017年国内热门游玩城市排行中,重庆位列第一,成都则位列第七。这说明在重庆与成都,短租业务有着广阔的空间。

  在7月19日举办的博鳌·21世纪房地产论坛第十五届年会上,旅游经济和管理专家、国家旅游局政策规划司前司长魏小安提出用“度假地产”的概念取代“旅游房地产”的概念,他表示,目前城市度假开始探索。

  显然,中国人的休旅观正在从过去蜻蜓点水、浅尝辄止的“旅游”逐步过渡到深度休闲的“度假”模式,而在这一过程中,适合度假的短租模式将迎来更好的发展。

  “房住不炒”是未来房地产市场的长期趋势,这意味着对于不少地产投资人来说,盘活手中的存量房源是当务之急,在这一过程中,租赁市场将发挥其重要作用。

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